Auch in der Wohngemeinschaft gilt: Lieber rechtlich gut informiert sein!

In Bezug auf eine Wohngemeinschaft können schnell einmal Fragen aufkommen, bei denen rechtliche Belange eine Rolle spielen. Wann ist eine Zweitwohnsitzsteuer zu zahlen? Wer darf wann in einer WG kündigen? Wie gestaltet sich ein Mietvertrag, wenn es mehrere Bewohner in einer Wohnung gibt? Es lohnt sich in jedem Fall, auch als (künftiger) Bewohner einer Wohngemeinschaft rechtlich gut informiert zu sein. Folglich werden die genannten Fragen und weitere wichtige Rechtsaspekte des WG-Lebens in diesem Ratgeber etwas genauer beleuchtet.*

• Zweitwohnsitzsteuer: Wann fällt diese an?
• Die Sache mit der Hausratsversicherung
• WG-Mietverträge: Welche Möglichkeiten gibt es?
• Ist Untervermietung erlaubt?
• Als Mieter einer Wohngemeinschaft rechtlich angemessen kündigen
• Wann darf der Vermieter eine Kündigung aus Eigenbedarf aussprechen?

Zweitwohnsitzsteuer: Wann fällt diese an?

Gerade Studenten, die in einer andere Stadt ziehen, werden oft mit dem Thema der Zweitwohnsitzsteuer konfrontiert. Diese kann anfallen, wenn bereits ein Wohnsitz existiert und eine zweite Bleibe in einer anderen Stadt oder Gemeinde bezogen wird. Darüber entscheidet zunächst der Verwaltungsapparat des jeweiligen Ortes. Dieser legt fest, ob eine solche Steuer bezogen werden soll und wie hoch sie ausfällt. In Berlin müssen Zugezogene bei Zweitwohnungen beispielsweise 15 Prozent der Jahresnettokaltmiete bezahlen. In Bayreuth hingegen fallen solche Steuerzahlungen nicht an.

Ist das Budget ohnehin schon knapp, kann eine solche Gebühr schon zur Belastung werden. Erhoben wird die Zweitwohnsitzsteuer auf die jährliche Nettokaltmiete des Nebenwohnsitzes. Beläuft sich die Steuer in einer Stadt zum Beispiel auf 10 Prozent, werden bei einer Wohnung mit 200 Euro Kaltmiete jährliche 240 Euro Zweitwohnsitzsteuer fällig. In wenigen Städten werden zudem nach bestimmten Kriterien gestaffelte Steuersätze erhoben. Daher ist es gerade bei längerfristigen Aufenthalten in der neuen Wohnung ratsam, diese als Hauptwohnsitz anzumelden und so die Zweitwohnsteuer zu umgehen - zumindest dann, wenn versicherungstechnisch nichts gegen diesen Schritt spricht.

Die Sache mit der Hausratsversicherung

Eine Hausratsversicherung hilft Verbrauchern, wertvolles Eigentum gegen Schäden oder Diebstahl abzusichern. Oft stellt sich für WG-Bewohner deshalb auch die Frage: Ist es in einer Wohngemeinschaft rechtlich notwendig, eine solche Versicherung abzuschließen? Verschiedene Aspekte sind dabei zu beachten:

• In einer WG, gehen viele Leute ein und aus. Oft besitzen alle Mitbewohner zumindest teure elektronische Geräte. Eine Hausratsversicherung kann eventuelle Schäden an diesen Geräten abdecken.
• Eine solche Versicherung deckt oft Schäden durch Faktoren wie Feuer, Diebstahl, Wasserschaden, Naturereignisse und Vandalismus ab.
• Ob eine Hausratsversicherung sinnvoll ist, sollte Betroffene am besten nach einem oder mehreren Gesprächen mit Versicherungsvertretern für sich entscheiden. Diese können genau darüber aufklären, was unter angebotenen Versicherungsvarianten wie und bis zu welchem Wert geschützt ist.
• Versicherungsnehmer ist immer der bzw. die Mieter, die im Mietvertrag aufgeführt sind. Ist nur eine Person als Mieter festgehalten und alle weiteren Bewohner sind Untermieter, muss für jedes Zimmer eine Hausratsversicherung abgeschlossen werden. Gemeinschaftsräume müssen gesondert in der Versicherungspolice geregelt werden.

Das Fazit hier lautet: Ein Versicherungsvergleich, etwa im Internet oder vor Ort in Gesprächen mit verschiedenen Versicherungen, schadet nicht. Hier gilt es abzuwägen, wie hoch die Gefahr für Schäden oder Diebstahl ist und wie hoch die Versicherungskosten ausfallen würden.

WG-Mietverträge: Welche Möglichkeiten gibt es?

Bei einer WG-Gründung wird Rechtliches oft nicht groß thematisiert. Suchende sind froh, wenn sie endlich ihre Traumwohnung gefunden haben. Doch zumindest beim Mietvertrag sollten alle involvierten Parteien genauer hinsehen, damit es später nicht zu unnötigen Konflikten kommt. Grundsätzlich sind drei Vertragsvarianten möglich.

Der allein eingetragene Hauptmieter

Ein gangbarer Weg ist die Anmietung einer Immobilie durch einen Hauptmieter. Dieser tritt gegenüber dem Vermieter in ein besonderes Rechten-und-Pflichten-Verhältnis ein und trägt unter anderem für den regelmäßigen Eingang der Miete Sorge (als auch für die Zahlung der Kaution bei Mietbeginn). Zudem ist der Hauptmieter der einzige WG-Bewohner, der ein dauerhaftes und verbrieftes Wohnrecht in seiner Wohnung besitzt. Die übrigen Mitbewohner erhalten einen WG-Mietvertrag, der in diesem Fall als klassischer Untermietvertrag funktioniert. Ein Anspruch der Untermieter gegenüber dem Wohnungseigentümer existiert nicht, wenngleich letzterer die Untermiete im Vorfeld genehmigen muss. Auf Wunsch lässt sich zudem eine Eintrittsklausel vereinbaren, durch die bei Wegzug des Hauptmieters ein zuvor benannter Untermieter an dessen Stelle tritt.

Alle Mitbewohner sind Hauptmieter

Eine alternative Ausgestaltung eins WG-Mietvertrags ist die Aufnahme sämtlicher WG-Mitbewohner als Hauptmieter. Formaljuristisch ist jeder Bewohner der Wohnung dann auch gesamtschuldnerisch für die Mietzahlungen verantwortlich und muss sich im Zweifel im Binnenverhältnis seinen Anteil suchen. Für den Vermieter gewährleistet dieses Prozedere ein hohes Maß an Absicherung. Zudem können nur alle Hauptmieter gemeinsam den Mietvertrag kündigen, was jedoch durch eine so genannte Abänderungsklausel übergangen werden kann. In diesem Fall ist auch das zwischenzeitliche Ausscheiden eines WG-Bewohners möglich und führt lediglich zu einer Änderung im bestehenden Mietverhältnis.

Eigenständige Mietverträge

Möglichkeit drei besteht im Schließen von eigenständigen Mietverträgen anstelle eines WG-Mietvertrags. Hier werden die Zimmer einer Wohnung explizit unter den einzelnen Mietern aufgeteilt und es existiert lediglich ein rechtliches Verhältnis zwischen Vermieter und den einzelnen Bewohnern. Ein Binnenverhältnis ist so nicht gegeben und in der Vergabe der einzelnen Zimmer ist der Vermieter zudem nicht auf die Zustimmung der Mieter angewiesen. Nachteil dieser Lösung ist die geringe Flexibilität seitens der Wohngemeinschaft und der hohe Verwaltungsaufwand für den Vermieter.

Ist Untervermietung erlaubt?

Tatsächlich ist es in einer Wohngemeinschaft durchaus rechtlich zulässig, dass der Hauptmieter diese untervermietet. Hier sollte in jedem Fall aber die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden - am besten schriftlich und mit Setzung einer Frist, übermittelt via Einschreiben. Kommt es zum Streitfall, müssen solche Genehmigungen nämlich nachgewiesen werden. Der Vermieter muss dabei die folgenden Informationen erhalten:

• Namen des Untermieters inkl. Gründe für die Untermiete
• Erläuterung, warum diese Umstände erst nach Mietvertagsunterzeichnung eingetreten sind

Für jeden Untermieter bedarf es erneut der Zustimmer des Hausbesitzers. Vorteilhaft bei diesem Modell ist für die Untermieter, dass diese keine Auskünfte über Einkommen oder Höhe der Untermiete liefern müssen. Die generelle Gesamtmiete überweist immer der Hauptmieter.

Als Mieter einer Wohngemeinschaft rechtlich angemessen kündigen

Aus welchen Gründen auch immer eine Kündigung des Mietverhältnisses geplant ist, normalerweise ist eine Kündigungsfrist einzuhalten. Der erste Blick gilt deshalb dem Mietvertrag, denn hier ist die Kündigungsfrist in der Regel angegeben. Sie gilt meist für beide Seiten in gleicher Weise: Mit mindestens drei Monaten muss im Normalfall gerechnet werden, wobei auch die Art des Wohnraums eine Rolle spielen kann. Mit längerer Mietdauer verlängert sich in eingen Fällen auch die Kündigungsfrist um bis zu neun Monate; dies bedeutet, dass man etwa nach zehnjähriger Miete erst ein Jahr nach der Kündigung ausgezogen sein muss. Daher ist die frühe Planung eines Auszugs anzuraten – mit dem positiven Nebeneffekt, dass sich durch frühzeitige und umsichtige Planung oft auch Umzugskosten sparen lassen.

Wichtig hier: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und sollte entweder per Einschreiben an die richtige Adresse des Vermieters geschickt oder persönlich abgegeben werden (dabei den Empfang bestätigen lassen!). Die Kündigung muss bis spätestens am dritten Werktag des Monats zugegangen sein, wenn dieser Monat mitzählen soll. Eventuell können Sonderrechte gelten, etwa wenn ein Zeitmietvertrag über eine bestimmte Dauer abgeschlossen wurde. An diesen Zeitmietvertrag muss sich dann auch der Mieter halten und kann während der Laufzeit nicht kündigen. Weitere Sonderrechte gelten unter bestimmten Voraussetzungen, wenn beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen oder die Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angekündigt wird.

Eine fristlose Kündigung kann möglich sein bei Gesundheitsgefährdung oder unzumutbarer Störung des Hausfriedens durch den Vermieter. Hier sind aber oft erst Abmahnungen notwendig, damit eine Verbesserung der Misslage erfolgen kann. Eine ordnungsgemäße Vertragskündigung ist, wenn möglich, immer vorzuziehen. Bei gegenseitigem Einvernehmen ist natürlich auch eine frühere Beendigung möglich. Das kann Vorteile bringen, weil der Mieter keine doppelte Miete bezahlen müssen – und wenn beim Vermieter eine Warteliste für Mietinteressenten besteht, hat er meist auch keine Einwände.

Wann darf der Vermieter eine Kündigung aus Eigenbedarf aussprechen?

Stehen Mieter einer Eigenbedarfskündigung gegenüber, sollten Sie sich stets fragen: "Ist das erlaubt?" Kündigungen dieser Art setzen voraus, dass der Mietshausbesitzer die gesamte Mietwohnung für sich oder für eine zu seinem Hausstand zugehörige Person benötigt. Das kann ein naher Familienangehöriger sein oder ein Mitarbeiter. Entfernte Verwandte sind nicht zulässig. Andernfalls ergeben sich einige Fälle, in dem eine Single-Bleibe oder eine Wohngemeinschaft rechtlich nicht durch ein solches Kündigungsschreiben aufgelöst werden darf. Einige davon werden im Folgenden genauer beschrieben.

Eigenbedarf wird als Grund nur vorgeschoben: Vor allem wenn die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter nicht rosig ist, ist der angegebene Grund des Eigenbedarfs anzuzweifeln. Gab es zuvor etwas Streit über Heiz- und Nebenkostenabrechnungen, Mietminderungen oder Erhöhungen? Lästige Mieter dürfen so nicht abgewimmelt werden. Das Kündigungsschreiben muss genau begründen, für wen die jeweilige Mietwohnung gebraucht wird. Dazu muss der Sachverhalt nachvollziehbar geschildert werden, so dass zweifelsfrei klar ist, dass Eigenbedarf vorliegt.

Erhöhter Wohnbedarf & Zweckverfehlung: Der geforderte Wohnbedarf zu Eigenzwecken darf nicht unangemessen hoch ausfallen. So braucht etwa eine einzelne Person keine 250-m²-Wohnung. Auch nicht logische Nutzung gilt als nichtig. So kann etwa eine 80-jährige, gehbehinderte Frau kein Heim im sechsten Stock beziehen, wenn es keinen Aufzug gibt.

Bedarf ist befristet: Die Notwendigkeit der Eigennutzung darf nicht auf selektierte Zeiträume beschränkt sein, wie bspw. auf nur wenige Tage in der Woche oder für zwei Monate.

Rechtsmissbräuchlich gekündigt: Stehen im gleichen Haus vergleichbare Wohnungen leer, die der Vermieter beziehen kann? Dann ist die Eigenbedarfsangabe rechtsmissbräuchlich.

Treuwidrig und widersprüchliches Handeln: Gründe, die schon vor Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar waren, sind ebenfalls nicht zulässig. Weiß der Hauseigentümer schon beim Aushändigen dieses Vertrages, dass er die Räumlichkeiten künftig selbst brauchen wird, muss er darauf hinweisen oder zumindest einen Zeitmietvertrag vorlegen. Andernfalls handelt er treuwidrig.

*Das Team von wg-liste.de bietet keine Rechtsberatung an. Die hier aufgezeigten Informationen dienen der Orientierung und sollen vor möglichen Problemen im WG-Leben schützen. Bei komplexen juristischen Fragen empfehlen wir es, Kontakt mit einem Mieterschutzbund, Mieterverein oder einem Anwalt für Mietrecht aufzunehmen.